LE DÉVELOPPEUR FONCIER REPÈRE LES TERRAINS A CONSTRUIRE.

Le terrain constructible est une denrée précieuse, c’est la matière première des promoteurs. Ceux qui savent le trouver et l’acheter ont une carrière assurée !

En quoi consiste le métier de développeur foncier ?

Sillonner le territoire en voiture, se tenir au courant des projets d’une collectivité, des petites et grandes histoires de ses habitants, lire la presse locale pour repérer les changements de PLU, mais aussi les avis de décès… Discuter au bistrot, avec le médecin de famille ou le notaire… A chacun sa méthode, mais aucune formation ne prépare sérieusement quiconque à aller frapper à la porte de propriétaires qui ne demandent rien, leur proposer de leur acheter leur maison et la raser pour la remplacer par un immeuble. Selon moi, il faut beaucoup de curiosité, un très bon contact et un bon relationnel, une bonne connaissance des villes dans lesquelles le développeur travail.

Dans 80 % des cas, le métier consiste à remembrer des parcelles trop petites pour accueillir un immeuble entier. Il faut donc convaincre trois ou quatre propriétaires à la fois qui font parfois monter les enchères, une fois leur terrain devenu constructible ou lorsque le plan local d’urbanisme les autorise à densifier leur parcelle. 

Attention, il ne fait pas oublier qu’au prix du terrain, il faut ajouter son aménagement, sa dépollution éventuelle, sa desserte et calculer un prix en fonction, compatible avec les dépenses que le promoteur va engager, et le prix auquel nous pourrons vendre les logements…

Anticiper les opérations

Sachant qu’une opération immobilière dure en moyenne quatre ans et qu’un recours peut la retarder d’un ou deux de plus, il faut anticiper ces opérations. En cycle haussier, c’est le jackpot pour le promoteur. L’inverse peut être périlleux, d’où l’importance des développeurs qui s’appuient aussi sur les directions des programmes. 

Il faut avoir aussi de bons réseaux, y compris au sein des collectivités locales qui possèdent les terrains des zones aménagées et lancent des appels d’offres. Les villes mettent en concurrence des équipes qu’elles choisissent, mais l’on ne connaît jamais vraiment les fondements de leurs décisions finales.

C’est aussi plus cher : lorsqu’un promoteur achète un terrain aménagé, il paie une charge foncière, c’est-à-dire le prix de chaque mètre carré qu’il pourra construire dessus.