Le guide de l’urbanisme : PLU

Le guide de l’urbanisme : PLU

Qu’est-ce que l’urbanisme ?

« C’est l’ensemble des règles et des mesures juridiques qui permettent aux pouvoirs publics de contrôler l’affectation et l’utilisation des sols. »

 

Les différentes zones d’un plan local d’urbanisme (PLU)

Le PLU définit les règles indiquant quelles formes doivent prendre les constructions, quelles zones doivent rester naturelles, les  zones réservées pour les constructions futures, etc.

1 – La zone urbaine (ZONE U) :

«Peuvent être classées en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en
cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.»

Le classement en zone urbaine :

  • Les secteurs déjà urbanisés supportant déjà des constructions et en principe suffisamment équipés pour en admettre des nouvelles.
    Le classement en zone urbaine n’accorde pas nécessairement un droit à construire. Une insuffisance des réseaux engendre parfois, un permis refusé. Dans ce cas, le pétitionnaire peut se retourner contre la collectivité pour erreur manifeste de classement en zone urbaine d’un secteur non suffisamment équipé.
  • Les secteurs non encore urbanisés mais desservis par des équipements suffisants pour autoriser les constructions à venir ainsi que les secteurs non desservis mais en cours de viabilisation ce qui suppose que l’autorité compétente est en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés.

 

2 – La zone à urbaniser (ZONE AU) :

« Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation.
Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement définissent les conditions d’aménagement et d’équipement de la zone. Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement.
Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, son ouverture à l’urbanisation peut être subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d’urbanisme.»

Le classement en zone à urbaniser :

Selon l’article R 123.6 du code de l’urbanisme ci-dessus la zone à urbaniser peut-être de deux natures selon l’état des équipements (voies publiques, eau électricité et le cas échéant assainissement) existants à sa périphérie :

  • La zone dotée d’équipements de dimension suffisante (dite 1AU) en périphérie immédiate : elle est constructible dans les conditions d’aménagement et d’équipement définies par les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement (organisation du secteur, règles d’implantation des constructions) soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévue par les OAP et le règlement.
  • La zone non dotée des équipements de capacité suffisante en périphérie immédiate (2AU) : en principe inconstructible, leur urbanisation est soumise à une évolution du document (modification ou révision).

 

3 – LA ZONE AGRICOLE (ZONE A)

La constructibilité de la zone agricole :

L’article L 123.1.5 6° autorise : la délimitation des zones naturelles, agricoles ou forestières dans les secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées :
a) Des constructions ;
b) Des aires d’accueil et des terrains familiaux locatifs destinés à l’habitat des gens du voyage au sens de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage ;
c) Des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs.

 

«Peuvent être classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.

Autorisation en zone A :

  • Les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole ;
  • Les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics.

 

Autorisation du changement de destination des bâtiments agricoles identifiés dans les documents graphiques du règlement. Le législateur a définit pour cette zone une affectation de principe. La zone agricole n’est constructible que dans les cas suivants :

  • Pour les constructions nécessaires à l’exploitation agricole ou à des équipements collectifs ou à des services publics sous réserve qu’elles ne soient pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière dans l’unité foncière où l’implantation ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.
  • Dans des secteurs de taille et de capacité limités délimités par le règlement à titre exceptionnel et après avis de la commission départementale de la consommation des espaces agricoles (CDCEA).
    La jurisprudence (CAA Lyon requête N° 08LY00340 du 27/04/2010) confirme la possibilité pour les auteurs de PLU souhaitant préserver les terres exploitables de toute construction de prévoir l’implantation des bâtiments agricoles au sein de secteurs précis de la zone A.

Ainsi, certains PLU procèdent à une catégorisation des zones A. Le PLU prévoit des constructions interdites dans des «espaces de culture».

 

4 – La zone naturelle et forestière (ZONE N)

La vocation de la zone naturelle, les occupations et installations du sol autorisées :

Le règlement peut délimiter dans les zones naturelles, agricoles ou forestières des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées :

  1. Constructions ;
  2. Aires d’accueil et des terrains familiaux locatifs destinés à l’habitat des gens du voyage ;
  3. Résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs.

 

Zone naturelle et forestière, les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison :

  1.  Soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt. Notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique ;
  2. Soit de l’existence d’une exploitation forestière ;
  3. Soit de leur caractère d’espaces naturels.

 

Autorisations en zone N :

  • Les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole et forestière ;
  • Les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics. Dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière. (Ne portant pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.)

Distinctions des trois sortes de zones naturelles  :

  • Les zones visant les secteurs à protéger : des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt. Notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique… Il s’agit des terrains les plus sensibles d’un point de vue environnemental, comme les zones humides, les forêts constituant des réservoirs de biodiversité…
  • Les zones liées à l’existence d’une exploitation forestière ;
  • Les zones liées au «caractère d’espaces naturels» des terrains. Par exemple, des espaces ne disposant pas de d’une sensibilité écologique ou paysagère évidente. Mais, qui constituent le paysage ordinaire comme certaines zones de pâture ou certaines lisières urbaines. Il peut également s’agir de coupures d’urbanisation.

Plus globalement, ces espaces contribuent à assurer l’équilibre indispensable entre l’aménagement et la protection du territoire communal.

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