Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété

Le démembrement immobilier consiste à séparer la jouissance (l’usufruit) des murs (la nue-propriété). Cette séparation se fait jusqu’à la fin de l’usufruit. En effet, à la fin le bien démembré rejoint la nue-propriété. Ainsi, le bénéficiaire de cette dernière devient alors plein propriétaire en franchise de droits fiscaux. Le démembrement immobilier représente donc une très bonne manière de transmettre un patrimoine en évitant à ses descendants d’avoir à payer des droits de succession…

 

Principe du démembrement de propriété :

La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue. Ainsi, le droit de propriété est composé de 3 éléments ou attributs :

  • l’usus (droit d’user du bien) ;
  • l’abusus (droit de disposer du bien en le vendant ou en le transmettant) ;
  • le fructus (récolter les fruits liés au bien).

Le démembrement permet de répartir la propriété entre plusieurs personnes :

  • L’abusus correspond à la nue-propriété du bien. Il permet à son titulaire d’en disposer sans l’utiliser directement lui-même.
  • L’usus et du fructus correspondent à l’usufruit et durent tant que vit son bénéficiaire (ou jusqu’au terme convenu contractuellement).

 

Achat en démembrement de propriété :

Il existe plusieurs possibilités d’acheter en démembrement de propriété.

L’achat en démembrement simple permet à des parents d’acquérir l’usufruit d’un bien immobilier, tandis que leur enfant achète sa nue-propriété. Les parents profitent (jouissent) du bien leur vie durant et, à leur décès, l’enfant reçoit la pleine propriété sans devoir verser de droits de succession (en franchise fiscale).

L’achat en démembrement croisé est utilisé en pratique par les couples non mariés ou pacsés. Dans cette hypothèse, les partenaires achètent chacun une part d’usufruit et une part de nue propriété du bien immobilier. Lors du décès du premier d’entre eux, le survivant conserve ses parts de nue-propriété et d’usufruit. Il conserve donc la jouissance du logement.

L’achat en démembrement immobilier croisé via une SCI : dans cette hypothèse, chacun des associés est nu-propriétaire d’une partie et usufruitier de l’autre partie. Après la constitution de la SCI, il faut démembrer la totalité des parts et attribuer à chacun des associés un usufruit sur une moitié des parts et une nue-propriété sur l’autre moitié.

 

Intérêt du démembrement de propriété :

Tout d’abord, un achat en démembrement de propriété permet de transmettre ses biens à ses ayants droit et protège le conjoint survivant.

En effet, lors de l’ouverture de la succession, l’usufruit et la nue-propriété se reconstituent pour former à nouveau la pleine propriété. (Le tout en franchise de droits, sans payer de droits de succession.)

 

En démembrant un bien immobilier, les parents peuvent donner la nue-propriété à leur enfant et conserver la jouissance de ce bien. Ce mécanisme permet d’anticiper leur succession tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux. Ainsi au décès des parents, l’enfant devient pleinement propriétaire en franchise de droits de succession.

Enfin, pendant la période de démembrement, les parents conservent la jouissance du bien, pour l’occuper ou le louer, tandis que l’enfant ne supporte ni les charges ou impôts, qui sont à la charge des usufruitiers.

 

Pour conclure, acheter en démembrement de propriété croisé présente de nombreux avantages :

  • protection du conjoint survivant, du concubin ou du partenaire de PACS, en franchise d’imposition fiscale ;
  • protection du conjoint survivant sans pour autant léser les héritiers ;
  • extinction de l’usufruit et reconstitution de la pleine propriété non soumises aux droits de succession.

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